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哈,又有人想炒房了

作者: 来源: 和讯名家 发布时间:2019-10-25

  这几天,好多城市放松了限购——买起来,比以前容易了。

  不止是三四线的中小城市,也包括以前限购很严的大城市,像南京(楼盘)、天津(楼盘)这些。

  想一想,这一轮限购也已经快三年了。

  再加上,最近的经济增速有些压力;好多人就想了——

  房价会不会涨回来呢?

  要不要,趁机投资一套?

  

  投资和自住,不太一样。

  自住需要考虑的,一是首付能不能付得起。

  二是,每月的房贷,还不还得起。

  房贷是一个刚性支出,因此能够拿来还贷的钱,也必须保证是长期、稳定的现金流。

  买房才没什么风险。

  超出能力之外加杠杆,会让自己非常痛苦,生活质量惨不忍睹。

  也容易断贷。

  有首付+房贷还得起,这两个条件达到了,就可以买房了。

  未来经济继续增长,中国变得更好。房子作为一种资产,价格也会水涨船高——即使短期被抑制。

  如果经济没有更好...那起码,我们有房子住,有温暖的家。

  生活总会越来越好的。

  ——以上是自住。

  

  但,如果是投资呢?

  就没这么简单了。

  除了以上条件,还有一个「持有成本」,必须算清楚。

  它包含两方面:

  第一个成本,是房贷的亚美娱乐优惠多一点利息支出。

  第二个成本,我们的首付是花了一大笔钱的;此外每月还要还一笔房贷本金;另外,还有交易的税费。

  如果这钱没有拿去买房,而是用来理财了,以你的能力水平,收益大概是多少?这就是买房的机会成本。

  利息支出+机会成本=房子的持有成本。

  房子的持有成本,和房价对比一下。再平摊到你预计持有的每一年。

  会得出一个数字。

  每年房价的涨幅,至少要在这个数字以上,才算是买房没亏。

  大家在投资之前,有没有细心的算过这个账呢?

  不要看房价涨了,觉得投资房子就一定赚。我想很多人,把持有成本忽视掉了。

  

  这两年楼市冰冻,很大一部分原因是,持有成本变得很高。

  一个是房贷利息提升了很多。

  比如说我买下我那套重庆(楼盘)房子时,它的利率是打8折的。

  只有4.16%

  现在很多都上浮一两成,达到了6%多。

  甚至像惠州(楼盘)这样的城市,要上浮三成以上。四舍五入都快7%了。

  持有成本是直线上升。

  二是首付高了很多。

  首付高了,一些人是真的付不出;

  还有一些人就得东借西借,而借首付,一是还款期限短,到期必须还钱;二是利息不低。

  如果房子好几年卖不出去,资金压力极大。

  我接触过一个炒房客,每个月要支出的各种利息,加起来,高达十来万。

  房子多了,真的烫手。

  很多炒房客,算了算持有成本,也就不太敢出手了。

  这几天各地放松限购,是地方政府天然有冲动。房地产是超级大的财政收入来源,逮到机会,当然要放松。

  不过房价会不会因此回暖呢?

  重点还是看房贷政策,有没有放松吧——

  首付降不降、利息降不降、持有成本降不降。

  没有的话——

  各地即使放松,也只能硬拼经济实力,和对人才的吸引力。

  搅不起那么高的泡沫啊...

  ps.

  不得不说,房地产是一针特别有效的强心针,政府但凡想要大规模的刺激经济,一定绕不开它。

  所以如果经济真的很差很差了,是有可能祭出这一针。

  只是,在打这一针之前,必须得衡量,副作用有多大。

  以及,是不是真到了非打一针的时候吧。至少过去几年,中央的态度是很坚决反对炒房的。

  pss.

  很多人可能没注意到。

  贷款买房时,前几年的利息持有成本,是最高的。

  可能30年需要还100万利息,而第一年就还了5万元,远远超过了年均利息。

  为什么呢?

  因为大部分人的房贷,是以「等额本息」来计算的,每个月要还多少利息,是看你还欠着多少本金。

  最开始还贷时,欠的本金多,要还的利息自然最高。

  随着欠款的减少,利息也是不断减少的。

  到最后几年,每个月贷款里的利息,微乎其微,几乎可以忽略不计了。

  这也可以解释,为什么——

  已经还贷好多年,就没必要提前还款了。

  因为不会再给你省多少利息,大部分利息都在前期还给银行了。

本文首发于微信公众号:越女事务所。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。

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